Magyarországon a lakhatási válság paradox helyzetet teremt: miközben 600 ezer üres lakás áll a rendelkezésre, sokan küzdenek a megfelelő otthon megtalálásával.

2024-re Magyarországon körülbelül 4,6 millió lakás állt rendelkezésre, miközben a háztartások száma körülbelül 4 millióra tehető. Érdekes módon, a lakások jelentős része üresen áll: 572 ezer lakás, ebből Budapesten 161 ezer. Azonban ezek a lakások gyakran nem a megfelelő helyen vagy állapotban találhatók ahhoz, hogy irántuk kereslet mutatkozzon – hívja fel a figyelmet a GKI Gazdaságkutató elemzése. A lakhatást keresők mellett a befektetők is aktívan részt vesznek a piacon. Sokan úgy vélik, hogy az ingatlanpiac kedvező lehetőséget kínál a vagyonuk megőrzésére, esetleg nyugdíjcélú megtakarításként is. A fővárosban az utóbbi évek során az új lakások vásárlásainak 30-50%-át a befektetők tették ki.

Ráadásul a lakások 90%-ában a tulajdonos lakik, és csak körülbelül 10%-ukat adják bérbe. Ezen belül a szociális bérlakások aránya csupán 3 százalékpont, számuk évek óta lassan, de fokozatosan csökken. Ez a torz szerkezet hozzájárul a lakhatási válsághoz, amit a hajléktalanság tartós jelenléte, az agglomerációba való kiköltözés, vagy a kilátástalan lakhatás miatti külföldre távozás is jelez.

2015 és 2024 között a magyar lakásárak szinte háromszorosára nőttek, ami számos ember, különösen a fiatalok és az alacsonyabb jövedelműek körében komoly nehézségeket okoz a lakáspiacon. Ez a drámai áremelkedés sokakat kényszerít arra, hogy lemondjanak az otthonvásárlásról, így a lakásvásárlás álma egyre távolabb kerül tőlük.

A lakásépítések aránya nálunk jóval alacsonyabb, mint a régióban- például Lengyelországban négyszer annyi új lakás épült arányosan, mint nálunk,

Csehország és Szlovákia a kivitelezési szektor fejlődésében már előttünk járnak. Az építkezéseket gyakran hátráltatják a szabályozási környezet megváltozásai: az áfa mértéke többször is változott, a jogszabályok kiszámíthatatlansága pedig komoly aggodalmakat kelt a beruházók körében. Az utóbbi években egyértelműen csökkenő tendencia figyelhető meg az új építések terén, 2024-re pedig a legmélyebb szintre süllyedt az újonnan épített lakások száma nyolc év alatt. Mivel az új lakások kínálata korlátozott, a kereslet egyre inkább a használt ingatlanok felé irányul, különösen Budapest esetében. Ez a helyzet tovább növeli az ingatlanárakat - állítja a GKI.

Az utóbbi évek során számos állami lakástámogatási program látott napvilágot. Ezek a kezdeményezések főként a családos, középosztálybeli vásárlók számára nyújtottak segítséget, így a legnagyobb szükségben lévő rétegek gyakran kimaradtak a támogatásokból. Azok, akiknek nem volt elegendő önerejük vagy alacsony jövedelem jutott, sokszor nem tudták kihasználni a rendelkezésre álló lehetőségeket. Ezen felül a támogatások hatására a lakásárak is megemelkedtek, mivel a megnövekedett keresletet a kínálat nem tudta kielégíteni. Az állam ezzel a lépéssel az építőipar legnagyobb megrendelőjévé vált, ami a lakásépítési kapacitások csökkenéséhez vezetett.

Az új lakások építése folyamatosan drágul, mivel az építőanyagok árai egyre magasabbra szöknek, az energia költségei pedig szintén emelkednek, nem beszélve a munkabérekről, amelyek szintén növekednek.

A környezetvédelmi előírások egyre szigorúbbá válása újabb kihívások elé állítja a kivitelezőket, ami természetesen hatással van a lakásárak alakulására is. Ezek a költségek beépülnek az ingatlanok árába, így a vásárlók a környezetvédelmi szempontok miatt magasabb árakkal találkoznak. Az infláció további bonyodalmakat okoz a lakáspiac életében. Míg az ingatlanok értéke a pénzromlás következtében folyamatosan emelkedik, ami vonzó lehet a befektetők számára, a keresetek növekedése nem tart lépést a lakásárakkal. Ez a diszkrepancia azt jelenti, hogy bár a befektetési lehetőségek kedvezőek, a vásárlóerő csökkenése komoly korlátokat szab a vásárlási szándékoknak.

Az olyan innovatív megoldások, mint a 200 milliárd forintos állami tőkealap, amelyet kifejezetten a lakásépítési szektor támogatására hoztak létre, jelentős mértékben elősegítik a lakáspiaci kínálat növelését.

Az idei év első hónapjai alapján a lakáspiacon a tavalyi trendek továbbra is érvényesülnek, azonban a tranzakciók száma szinte stagnál. A Csok Plusz és más ideiglenes szabályozások – mint például a nyugdíjcélú megtakarítások, valamint a Szép-kártya lakáscélú felhasználásának lehetősége – nem igazán serkentik a keresletet, de a piaci hangulatot mindenképpen befolyásolják. Bár több új lakásépítési engedély került kiadásra, ez nem mindig vezet tényleges építkezésekhez. A befektetői érdeklődés viszont aktív, miközben a kínálat továbbra is korlátozott keretek között mozog.

Az árak várható alakulása nem lesz egységes: a nagyobb városokban, mint Budapest, Győr vagy Debrecen, valószínű, hogy további áremelkedésekre lehet számítani. Ezzel szemben a kisebb településeken akár árcsökkenések is előfordulhatnak.

Amennyiben nem történik meg a szükséges beavatkozás, a lakhatási gondok tovább fokozódhatnak.

Ennek orvoslásához elengedhetetlen egy jól megtervezett támogatási rendszer kiépítése, bérlakás-fejlesztési programok indítása, valamint egy átfogó, hosszú távú lakáspolitikai vízió kidolgozása. Ha ezek a lépések elmaradnak, a társadalmi egyenlőtlenségek tovább mélyülnek, és egyre több ember számára válik csak álommá a saját otthon megszerzése.