Egyre több jel mutat arra, hogy a lakáshitelek ára valóban emelkedhet a közeljövőben. Vajon tényleg várható a kamatok növekedése, vagy csupán átmeneti jelenségről van szó?

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb hitelezési felmérése szerint a hazai pénzintézetek 67%-a fontolóra venné a lakáshitelek árképzési feltételeinek szigorítását, ami azt jelenti, hogy a lakáscélú hitelek költségei emelkedhetnének. Ugyanakkor érdemes megjegyezni, hogy a helyzet korántsem olyan egyszerű, hiszen a kamatemelés mértékének reális megítélése számos tényezőtől függ. Mennyire indokolt tehát egy jelentősebb kamatemelés?

Az MNB negyedévente publikálja hitelezési felmérését: a lakossági és vállalati hitelezéssel kapcsolatban kérdezi meg a bankokat a jegybank, a válaszokat pedig összesíti. A napokban jelent meg a legfrissebb, 2024. IV. negyedévi felmérés.

A lakáshitelek iránti kereslet felerősödését észlelték a bankok, mivel a pénzintézetek 43%-a ezt jelezte. A szakértők előrejelzései szerint az elkövetkező fél évben a kereslet tovább fog növekedni, hiszen a bankok 52%-a számít a hitelek iránti további érdeklődés fokozódására.

A bankok körében a válaszadók 67%-a úgy véli, hogy szigorúbbá kellene tenni az árral kapcsolatos feltételeket, ami valószínűleg a lakáshitelek árának emelkedéséhez vezethet. Azonban érdemes elgondolkodni azon, hogy mennyire megalapozottak ezek a pénzintézeti törekvések.

A felmérés keretein belül alapvetően három eltérő megközelítést alkalmaznak az árak módosításának lehetőségeinek feltérképezésére:

Csak érdekességképpen, mióta ez a kérdés szerepel a felmérésben - 2008. második féléve óta - ilyen magas még nem volt a kamatemelést tervezők aránya. Ez erős szándéknak tűnik, de érdemes a dolgok mélyére nézni.

Először is fontos megérteni, hogy a spread két alapvető szám különbségét jelenti: a hitelkamatot és a banki forrásköltséget. A forrásköltség az az összeg, amelyet a bank a hitel kihelyezéséért fizet. Érdemes észben tartani, hogy a pénz a bank számára sem ingyenes. A forrásköltségek meghatározásánál általában a pénzpiaci hozamokat, különösen a BIRS mutatót (hosszú távú bankközi kamatláb) veszik alapul. Továbbá, a Magyar Nemzeti Bank az éppen aktuális hitelkamatot a négy hónappal korábbi BIRS értékhez szokta viszonyítani a vizsgálatai során. Ez azért van, mert a bankoknak időbe telik, hogy a hitelkamatokat a piaci változásokhoz igazítsák.

Na de hogy alakult az elmúlt időszakban ennek a kamatfelárnak, spreadnek az értéke?

Az ábra az adott évben mért havi kamatfelárak minimum és maximum értékét mutatják meg. Jól látható, hogy a spread tényleg érdemben csökkent az elmúlt időszakban: a 2,0-3,0 százalékos tartományból inkább a -0,5-1,0 százalékos szintre mérséklődött. Ráadásul az adott évi ingadozás is megnőtt, vagyis sokkal változékonyabbá, kiszámíthatatlanabbá vált a piac.

Ebben a szituációban érthető, hogy a bankok szeretnék helyreállítani nyereségességüket a korábbi szintekhez. Azonban ehhez nem feltétlenül szükséges a kamatemelés. Alternatív megoldásként a forrásköltségek csökkentésére is lehetőség nyílik.

Ezt azonban egészen könnyű megvizsgálni, hiszen a forrásköltségeket 4 hónapos csúszásban vizsgálják a felár számítása során. Vagyis jelenleg már ismert a 2025-ös év első 5 hónapjának forrásköltsége is. Sajnos ezen mutatóban emelkedés következett be: a decemberre érvényes átlagos érték még 5,87% volt, a májusra érvényes adat azonban már 6,88%. Vagyis a kamatfelár nem fog emelkedni a forrásköltség csökkenése miatt. Sőt a hitelkamatoknak már ahhoz is emelkednie kellene, hogy a spread változatlan szinten maradjon.

Fontos alaposan megfontolni, hogy a felmérés során korábban adott válaszok mögött milyen konkrét cselekedetek zajlottak. 2016 januárjától kezdődően, negyedéves időszakokban 26 esetben tapasztalható volt, hogy a várakozásokkal ellentétes események valósultak meg, míg csupán 9 alkalommal következtek be olyan történések, amelyeket előre sikerült prognosztizálni.

A Bankmonitor elemzése során azt vizsgálták, hogy a felmérést követő negyedév adatai alapján a kamatfelár az előzetes előrejelzéseknek megfelelően alakul-e. Az eredmények azt mutatják, hogy a jelenlegi piaci helyzetben a bankoknak rendkívül gyorsan kell alkalmazkodniuk az új körülményekhez. Sokan tapasztalják, hogy még egy negyedéves vagy féléves előrejelzés is nehezen valósul meg, ami a piaci volatilitásra utal.

Ezek alapján nem lehet biztos abban, hogy a bankok valóban emelni fogják a kamatokat. A rendkívül alacsony kamatfelár és az előzetes figyelmeztetések ellenére is kérdéses, hogy valóban végrehajtják-e ezt a lépést.

A Bankmonitor előrejelzései szerint a következő hónapokban, függetlenül a jelenlegi helyzettől, elképzelhető, hogy a kamatok emelkednek, ám ez várhatóan csupán csekély mértékben, körülbelül 0,3-0,5 százalékpont között fog mozogni. Ez azt jelenti, hogy a korábbi spread értékek nem valószínű, hogy visszaállnak a régi szintjükre. A tavaly újból fellendülő hitelpiac ugyanis jelentős kockázatot jelentene egy nagyobb mértékű kamatemelés esetén, amely újra a mélybe taszíthatná. Fontos megjegyezni, hogy a gazdasági környezet bármilyen jelentős változása a Bankmonitor előrejelzéseit is alapvetően módosíthatja.