Az OtthonStart hitel feltételei igazán kedvezőek és rugalmasak!
Fülöp Norbert Attila, a BiztosDöntés.hu pénzügyi elemzője a Magyar Hangnak nyilatkozva hangsúlyozta, hogy azok, akik jelentősebb megtakarítással rendelkeznek, de megfelelnek az OtthonStart program feltételeinek, valószínűleg befektetési lehetőségként fogják értékelni a kedvezményes hitelt. A kormány célja az, hogy támogassa a fiatalokat az első lakás megszerzésében, azonban ez a kedvezményes hitel szélesebb körben is elérhetővé válik. Azok is igénybe vehetik, akik már rendelkeznek saját ingatlannal, és a fix, 3 százalékos kamatozású, legfeljebb 50 millió forintos hitelt befektetési céllal, például a gyermekeik jövőbeni lakhatásának biztosítása érdekében kívánják felhasználni. A jogszabálytervezet, amely a héten került nyilvánosságra, nem támaszt különösebb követelményeket a lakás életvitelszerű használatával kapcsolatban, így a befektetési célú ingatlanvásárlás viszonylag rugalmas keretek között valósulhat meg.
A megtakarítással bíró lakásvásárlók bölcs döntést hoznak, ha az OtthonStart hitel mellett döntenek, miközben a felhalmozott pénzüket más lehetőségekbe fektetik - nyilatkozta Fülöp Norbert Attila pénzügyi elemző a Magyar Hangnak. Az elemző meggyőződése, hogy sokan fognak befektetési lehetőségként tekinteni az OtthonStartra.
Ha valakinek 50 millió forint áll rendelkezésére, amelyet egy panellakás megvásárlására szán, érdemes elgondolkodnia azon, hogy inkább az OtthonStart hitel igénybevételével vásárolja meg az ingatlant. E hitel kamata csupán 3 százalék, míg az állampapírok hozama elérheti a 6,5 százalékot. E szakértő rámutatott, hogy ez a megoldás különösen előnyös lehet azok számára is, akik rendelkeznek megtakarítással, de a lakásvásárláshoz szükséges teljes összeggel nem bírnak. Számukra lehetőség nyílik arra, hogy a jövedelmük függvényében egy nagyobb, kedvezményes hitelt vegyenek fel, így megtakarításaik egy részét vagy akár egészét is megőrizhetik. A szakértő hangsúlyozta, hogy ez a stratégia is racionális lépés lehet, hiszen a hitellel rendelkező személyek számára előnyös, ha van tartalékuk, mivel ez segíthet abban az esetben, ha váratlan élethelyzetek adódnak, és szükségessé válik a törlesztőrészletek folytatása.
Bár az OtthonStart kedvezményes hitelprogramja elsősorban a fiatalok első lakáshoz jutását célozza, a feltételek rugalmasan lehetővé teszik a második lakás megvásárlását is. A házaspárok, akik közösen 50-50 százalékban birtokolnak egy ingatlant, és az elmúlt tíz évben nem rendelkeztek más ingatlannal, akár egyedül, akár együtt is igényelhetik a hitelt. Ez azt jelenti, hogy a meglévő lakásukat könnyedén egy drágábbra cserélhetik, de akár egy második ingatlan vásárlására is befektethetnek. A tervezet lehetőséget ad arra is, hogy ha csak az egyik házasfél felel meg a feltételeknek – például ha az egyikük több ingatlannal rendelkezik, míg a másiknak csak egy 50%-os tulajdonrésze van –, akkor közösen még mindig felvehetik a hitelt. Ezzel a rugalmassággal az OtthonStart program nem csupán lakáscserére, hanem befektetési célú ingatlanvásárlásra is alkalmas, amennyiben a jövedelmük támogatja ezt a lépést.
Fülöp Norbert Attila nem zárja ki az sem, hogy a jogalkotó úgy gondolkodott: a szülők, ha megfelelnek a feltételeknek, igényelhetik a hitelt abból a célból, hogy a saját nevükre, de a gyermekük későbbi használatra vegyenek lakást, aki még nem felel meg a feltételeknek - például nem elég magas a jövedelme, vagy még kiskorú. Értelemszerűen ilyen esetben is azok az első lakás vásárlása előtt álló fiatalok lehetnek előnyben, akiknek a szülei elbírják a hiteltörlesztés költségeit, vagy van megtakarításuk. Ilyen esetben érdemes figyelembe venni azt is, hogy az idősebbek számára a lehetőségek szűkülnek, mert a bankok változóan határozzák meg, hogy mi az az életkor, ami a futamidő végén még elfogadható: ez az életkor 65-71 év között lehet, így ilyen esetben nem mindegy, melyik banknál, milyen futamidőre veszik fel a hitelt.
A kedvező feltételeknek köszönhetően az OtthonStart nagyszerű lehetőséget kínál mindazoknak, akik rendelkeznek megtakarítással vagy magasabb jövedelemmel. Ezen kívül, ha valakinek már van ingatlanja, amelyben legfeljebb 50 százalékos tulajdoni részesedése van, még inkább előnyös helyzetbe kerülhet a továbblépés során.
A BiztonsDöntés.hu-nál Fülöp Norbert Attila kifejtette, hogy meglepetésként érte őket az OtthonStart tervezete, mivel sokkal szigorúbb követelményeket tartottak valószínűnek.
A várakozásainkkal ellentétben az a tulajdoni hányad, amely még elfogadható, 50 százalék alatt marad. Az, hogy ezt a lehetőséget megnyitották, hatalmas hatással van az OtthonStart programra. Például egy házaspár mindkét tagja jogosult lehet közös igénylésre, még akkor is, ha a férjnek három ingatlanja van, míg a feleség csak egy ingatlanban rendelkezik 50 százalékos részesedéssel. Az ingatlan típusa – legyen az egy egyszerű panellakás vagy egy impozáns kúria – szintén nem befolyásolja a helyzetet – magyarázza a pénzügyi szakértő.
Hozzátette: értelmezésünk szerint egy pár külön-külön is megigényelheti a hitelt, és akár két plusz lakást is vehetnek, ha mindketten megfelelnek a feltételeknek, és elég magas a jövedelmük. Bár lakáshiteleknél a bankok alapvetően behúzzák adóstársnak a házastársat, az is kivitelezhető, hogy a házastársak vagyonjogi megállapodást kötnek arról, hogy egymás ingatlantulajdonához semmi közük. Ha pedig csak együtt élnek, ezt még könnyebben megtehetik.
Az alacsony jövedelmű és kevés önerővel rendelkező célcsoportot sajnos sok kihívás érintheti, melyek megnehezítik számukra az OtthonStart program előnyeinek kihasználását. Az egyik legnagyobb akadály, hogy a szükséges tíz százalékos önrész, amely több millió forintra rúghat, összegyűjthető-e. Önerő híján a családtámogatásokra támaszkodhatnak, de ez sem mindig elegendő. Továbbá, a jövedelmük mértéke is kulcsfontosságú, hiszen a hitel törlesztésére elegendő bevétellel kell rendelkezniük, és stabil munkahelyre is szükség van. Ha valaki 25 éves futamidővel és a maximális 50 millió forintos hitellel szeretne élni, legalább 500 ezer forint nettó jövedelmet kell felmutatnia. Ebből a jövedelemből a következő 25 évben a felét a hiteltörlesztésre kell fordítani, de a bankok gyakran ennél magasabb bevételt is elvárnak, ami tovább nehezíti a helyzetüket.
A befektetők számára számos előnyös feltétel áll rendelkezésre, amelyek megkönnyítik a dolgukat. Például a jogszabály nem követeli meg, hogy az OtthonStart program keretében vásárolt ingatlanban életvitelszerűen lakjanak, csupán annyit ír elő, hogy az ingatlant ne használhassa harmadik fél. Ez azt jelenti, hogy elegendő, ha az ingatlan üresen áll, ráadásul ez a kötelezettség csupán öt évig érvényes a tulajdonosra. Ezzel szemben a CSOK program szigorúbb feltételeket támaszt, hiszen ott a törvény azt írja elő, hogy a támogatás révén beszerzett ingatlanban legalább tíz éven át nevelni kell a gyermekeket.
Az OtthonStart program keretében vásárolt ingatlanok esetében a tulajdonosok öt év elteltével szabadon értékesíthetik az ingatlant, és ezen időszak után a lakásban mások is élhetnek, például bérlők. Érdekes lehetőség, hogy a külföldi társadalombiztosítási jogviszony is elfogadható az igénylés során, így előfordulhat, hogy olyan személy kér hitelt, aki nem tartózkodik Magyarországon, de magyar ingatlanba kíván befektetni. E folyamat során nem szükséges hazautaznia. Fülöp Norbert rámutatott arra, hogy a bankok általában megkövetelik a magyar lakcímkártyát a hiteligényléshez. A tapasztalatok alapján a külföldre költözők gyakran megőrzik a magyar lakcímkártyájukat is, ami megkönnyíti a hitelkérelmet.
A kérdés az, hogy az állam milyen mértékben tudja ellenőrizni, hogy egy ingatlant a tulajdonosán kívül más személy használ-e. Fülöp Norbert Attila, a CSOK szakértője, nem rendelkezik információval tömeges ellenőrzésekről. Csak egy konkrét esetről értesült, amelyben valaki bejelentést tett a támogatással megvásárolt ingatlan tulajdonosáról, és ennek nyomán indult el az ellenőrzési folyamat.
Az OtthonStart lehetőségeiből ki lesznek zárva azok, akik a CSOK-ot vagy a babaváró hitelt igényeltek, de nem született gyermekük, válás vagy más hasonló okok miatt, amelyekre nem kaptak méltányosságot. Ezért, ha az elmúlt három év során bármikor kénytelenek voltak visszafizetni a kamattámogatást, a program nem elérhető számukra. Fontos megjegyezni, hogy ez a korlátozás csak az utolsó három évre vonatkozik, így akik ennél régebben kerültek ilyen helyzetbe, jogosultak lehetnek az OtthonStart igénybevételére. A szabályozás kiterjed azokra is, akik a babaváró hitelt vették igénybe, és nem született meg a vállalt gyermek öt éven belül, mivel ők is kénytelenek voltak visszafizetni a kamattámogatást.
Ezek a házastársak – vagy volt házastársak – a feltételek alapján valószínűleg sokan jogosultak lettek volna a hitel igénylésére. Számos esetben előfordulhatott, hogy 50-50 százalékos tulajdonrészük volt a közös ingatlanban, ami nem akadályozná meg, hogy szeptembertől egyikük éljen a 3 százalékos hitel lehetőségével. Az is lehetséges, hogy a közös otthon kizárólag az egyik házastárs nevére volt bejegyezve, ebben az esetben a másik házastárs jogosultsága a támogatott hitelre fennállhatott, azonban a szabályozás értelmében mégsem élhetett ezzel a lehetőséggel.
Jogosultak lehetnek viszont azok, akik babaváró hitelt vettek fel, de a gyermek születése után váltak el, ekkor ugyanis nem kell a kamattámogatást visszafizetni, csak a kamattámogatást veszítik el a válás kimondásának pillanatától.
Fülöp Norbert Attila véleménye szerint a hasonló támogatási programok rendszerint tartalmaznak olyan kikötéseket, amelyek célja, hogy azok, akik korábban nem feleltek meg a támogatás feltételeinek – mint például az állami otthonteremtési támogatás esetében – ne részesülhessenek később hasonló juttatásokban. Ugyanakkor ő is meglepődött azon, hogy a korlátozás miért csupán az elmúlt három évre vonatkozik, és nem tudta megmagyarázni ennek okait.
Így aki négy évvel ezelőtt fizette vissza a CSOK-ra vagy a babaváróra kapott kamattámogatást, élhet az OtthonStart lehetőségével, aki viszont két éve, az majd csak egy év múlva.
Fülöp Norbert Attila hozzátette: az eddigi bejelentések alapján az OtthonStart hitel hosszú távon elérhető maradhat. Ha ez valóban így alakul, idővel a CSOK-ból vagy a babaváróból kiesett igénylők is felvehetik majd a 3 százalékos hitelt.
